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失敗しない中古一戸建ての選び方!確認すべきポイントをご紹介

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失敗しない中古一戸建ての選び方!確認すべきポイントをご紹介

失敗しない中古一戸建ての選び方!確認すべきポイントをご紹介

中古一戸建ては年間50万戸以上が市場に出ているとされ、ライフスタイルに合った住まいを探しやすいことから、近年人気が高まっています。
しかし、「中古一戸建ての選び方がわからない…」と不安に感じている方もいらっしゃることでしょう。
そこで今回は、中古一戸建てのメリット・デメリットをはじめ、失敗しない選び方をご紹介していきます。

中古一戸建てのメリットとデメリットとは

中古一戸建てのメリットとデメリットとは

中古住宅とは、竣工から1年以上経過した住宅、または過去に誰かが居住したことがある住宅を指します。
おもに不動産仲介市場で取引され、仲介会社を通じて購入する際には、仲介手数料が必要です。
中古住宅の流通は近年増加しており、中古一戸建ては年間50万戸以上が市場に出ています。

メリット

中古一戸建ての最大のメリットは、価格が新築一戸建てよりもリーズナブルな点です。
予算に余裕があれば、価格が安いだけでなく、広さや立地の良さを兼ね備えた物件を選ぶことができ、希望条件を満たしやすくなります。
中古一戸建ては築年数や立地条件が多様で、ライフスタイルに合った住まいを探しやすいのもメリットです。
また、近年では中古一戸建てを購入して、自分好みにリノベーションする方が増えています。
予算に応じて手を加えることで、理想的なマイホームを手に入れられるでしょう。
さらに、実物を見て購入できるため、入居後のギャップが少ないというメリットもあります。

デメリット

中古一戸建てのデメリットは、構造の見えない部分の状態を確認できない点です。
リフォーム時に柱や梁などの骨組みが傷んでいることが判明し、予想外の追加費用が発生するケースもあります。
とくに築年数の古い物件は、設備や水回り、間取り、構造面の老朽化が進んでいる場合があり、床や壁が薄く音が響きやすいこともデメリットです。
また、瑕疵担保期間が短いことが多く、売主が法人の場合で2年間、個人の場合では数か月、保証がない場合もあります。

中古一戸建てと新築一戸建ての違い

中古一戸建てと新築一戸建ては、購入時の諸費用にも違いがあります。
新築一戸建ては建物に消費税がかかりますが、中古一戸建てで売主が個人の場合、建物は非課税です。
また、中古一戸建ては、瑕疵に対する保証期間が短く、売主が個人の場合は「買主が契約不適合を発見した日から1年以内」が基本です。
最近では「引渡しから3か月以内」といった特約が付いていることもあるため、注意しましょう。
一方、新築一戸建ては「検査済証」が発行され、構造部分に瑕疵が発生するケースは少ないです。
雨漏りや耐震については、施工会社が引渡しから10年間の契約不適合責任を負うことが多く、中古一戸建てと比べて瑕疵に対する不安が少ないといえます。

中古一戸建ての基本の選び方

中古一戸建ての基本の選び方

中古一戸建てを選ぶ際には、まず物件の前提条件を確認しましょう。
前の所有者が物件を手放した理由、土地の状況、耐震性などを把握することが重要です。
続いて、内見時に建物のメンテナンス状況や、設備関係に問題がないかを確認します。

中古一戸建ての選び方①:前提条件

売り出された理由
物件が売りに出された理由を確認しましょう。
引っ越しや離婚などの理由なら問題ありませんが、日当たりが悪い、事件があったなどの場合は要注意です。
とくに築浅で相場より安い物件には、欠点が隠れている可能性があります。
土地の権利関係
抵当権やその他の権利がどのように設定されているか、必ず確認しましょう。
住宅ローンを利用する場合は金融機関がチェックしますが、そうでない場合は自分で確認するか、専門家に相談することをおすすめします。
敷地の境界
敷地の境界線が明確であることを確認しましょう。
曖昧な境界線は隣人とのトラブルの原因になります。
敷地測量図を使用して確認し、必要に応じて土地家屋調査士に依頼しましょう。
耐震基準
物件が新耐震基準に適合しているかどうかを確認しましょう。
1981年6月1日以降に建築確認申請がおこなわれた物件は、新耐震基準です。
旧耐震基準の物件は、住宅ローン減税が受けられないなどのデメリットがありますが、必ずしも危険というわけではありません。
再建築・リフォーム可能か
再建築や、大規模なリフォームが可能かどうかを確認しましょう。
再建築不可の物件は建て直しができず、制約が多いです。
自分で判断が難しい場合は、役所に確認することをおすすめします。
違法改造や増築の有無
違法改造や増築がおこなわれている物件は、住宅ローンが使えない場合があります。
検査済証があるかどうかをチェックし、適切に建てられた物件であることを確認しましょう。

中古一戸建ての選び方②:内見時に確認すべきポイント

内覧のタイミングや日取り
可能であれば、リフォーム前のタイミングで、雨の日に内覧するのがおすすめです。
リフォーム後は、状態が確認できないことがあります。
また、雨の日は水捌けや雨漏りの確認がしやすくなります。
建物外部のメンテナンス状況
建物外部のメンテナンス状況は、5つのポイントを確認しましょう。

●基礎の頑丈さ:基礎部分が脆いとトラブルの原因になります
●建物の形状:不安定な形状の建物は壊れやすいです
●外壁のひび割れの有無:ひび割れは老朽化のサインです
●2階と1階の壁・柱の位置関係:位置が揃っているほうが強度があります
●屋根の形状:水捌けの良い屋根を選びましょう


建物内部のメンテナンス状況
建物内部のメンテナンス状況は、5つのポイントを確認しましょう。

●水回り・配管:トラブルが起きやすいので念入りにチェックします
●電気容量:必要な電気容量を確認しましょう
●床下・屋根裏など見えない部分:雨漏りや害虫被害がないか確認します
●シロアリ被害:床に柔らかいところがないか、羽アリの死骸がないかを確認します
●内壁のひび割れの有無:ひび割れの状態を確認し、必要に応じて専門家に相談しましょう

中古一戸建ての選び方を失敗しないためのポイント

中古一戸建ての選び方を失敗しないためのポイント

中古一戸建ての選び方を失敗しないためには、断熱・耐震性能の確認、住宅診断や既存住宅売買瑕疵保険の利用が挙げられます。
最後に、3つのポイントを確認しましょう。

選び方を失敗しないためのポイント①:断熱・耐震性能の確認

住宅の断熱性能は、快適性やエネルギー消費に大きな影響を与えます。
良好な断熱性能の住宅は室内温度を一定に保ちやすく、冷暖房の使用を減らせるため、電気代の節約になります。
また、日本は地震が多い国なので、耐震性能も重要です。
これらの性能を確認することで、将来のリフォームや補強の必要性、費用を予測できます。
断熱・耐震性能を確認するためには、不動産会社に問い合わせたり、住宅性能評価書を見ると良いでしょう。
評価書には、建物の耐震性能や断熱性能を示す耐震等級や、断熱等性能等級が記載されています。

選び方を失敗しないためのポイント②:プロによる住宅診断

中古一戸建てを購入する前に、ホームインスペクション(住宅診断)の利用をおすすめします。
建物の劣化具合や安全性を自分で判断するのは難しいため、第三者のプロに診断してもらいましょう。
必要な修繕箇所や劣化部分を報告してもらうことで、リフォーム費用の見積もりにも役立ちます。
費用は5万~10万円が相場です。

選び方を失敗しないためのポイント③:既存住宅売買瑕疵保険の加入

中古一戸建て購入後に欠陥が見つかった場合でも、既存住宅売買瑕疵保険を利用すれば安心です。
宅建業者が売主の場合、2年以上の契約不適合責任が義務付けられていますが、3年以上の保証は義務ではありません。
3年後も安心して住むために、売主に既存住宅売買瑕疵保険への加入をお願いしましょう。
保険を利用するには、物件が「住宅瑕疵担保責任保険法」の検査に合格する必要があります。

まとめ

中古一戸建ては、新築より価格がリーズナブルで、立地や広さなど条件に合った物件が見つけやすく、自分好みにリノベーションできるのがメリットです。
しかし、構造の見えない部分に不具合がある可能性や、保証期間が短い点がデメリットとなります。
耐震・断熱性能を確認し、住宅診断と既存住宅売買瑕疵保険の利用を検討することが、失敗しない選び方のポイントです。


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