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不動産売却には費用がかかる?費用の相場や節約方法をご紹介

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不動産売却には費用がかかる?費用の相場や節約方法をご紹介

不動産売却には費用がかかる?費用の相場や節約方法をご紹介

不動産売却をすると、売買代金が手に入ります。
売買代金を住宅ローンを返済したり、新居を購入したりする資金の一部にしたい、と考えている方もいるのではないでしょうか。
しかし、不動産売却には費用がかかるため、トータルで考えると査定で売買代金の全てが手元に残るわけではありません。
そこで今回は、不動産売却に必要な費用の種類や相場、節約方法などをご紹介します。

不動産売却に必要な費用の種類とは

不動産売却に必要な費用の種類とは

不動産売却には、さまざまな費用がかかります。
ケースによって必要な費用は異なりますが、不動産売却で生じるおもな費用は次のとおりです。

仲介手数料

売買契約が成立した際に、成功報酬として不動産会社に支払う費用です。
ケースバイケースではありますが、売買契約が成立したタイミングと、引き渡しのタイミングの2回にわけて支払います。
不動産売却にかかる費用の大半を占めるほど、金額が大きくなりやすいことが特徴です。

印紙税

売買契約書の作成にかかる費用(国税)です。
印紙税にも相場はなく、売買価格に応じた金額を納める必要があります。

抵当権抹消費用

住宅ローンを返済中の不動産を売却したい場合は、住宅ローンを完済したうえで、金融機関に抵当権を外してもらう必要があります。
抵当権抹消登記の手続きには、不動産1件あたり1,000円の登録免許税がかかります。
また、登記に関する手続きは複雑であるため司法書士に依頼するケースがほとんどであり、司法書士報酬として1万~5万円ほど必要です。
抵当権抹消費用を不動産売却のどの段階で支払うかは、とくには決められていません。
返済が終わり次第、金融機関から書類を受け取って手続きを進めます。
ただし、売買代金を住宅ローンの返済にあてる場合は、決済のあとに抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時におこなう慣習があります。
なお、住宅ローンの繰り上げ返済をおこなう場合は、数万円の繰り上げ返済手数料も必要です。

譲渡所得税

不動産売却によって得た利益にかかる税金の総称であり、所得税と住民税、2037(令和19)年までは復興特別所得税が含まれます。
所得税と復興特別所得税を支払うのは、不動産売却の翌年の2月中旬~3月中旬、確定申告のタイミングです。
住民税は確定申告のあと、5月頃に郵送で届く納付書に記されている期限までに支払わなくてはなりません。

そのほかの費用

ここまでご紹介した費用は多くの方が支払う可能性があるものですが、状況に応じて発生する費用もあります。
たとえば、建物を解体してから売却するケースでは解体費用が、隣地との境界が曖昧なケースでは測量費用が、売却に備えて室内をきれいにするケースではハウスクリーニング費用が、不動産が遠方にあるケースでは交通費がかかります。
このほかにも状況に応じた費用が発生する可能性があるため、ご自身のケースで必要な正確な費用については、不動産会社の担当者に確認してみてください。

不動産売却にかかる費用の相場

不動産売却にかかる費用の相場

不動産売却にかかる費用には、売買価格に応じて金額が変わるもの、一定のもの、利用する業者や期間によって差が生じるものがあります。
ここでは、売買価格3,000万円(税抜)のケースでシミュレーションをしながら、前章でご紹介した各費用の計算方法と相場をご紹介します。

仲介手数料

仲介手数料は売買価格によって金額が変わる費用であり、相場はありません。
宅地建物取引業法によって上限が定められており、基本的には上限いっぱいの金額を支払います。
仲介手数料の上限額の速算式は、次のとおりです。

●200万円以下:売買価格(税抜)×5%+消費税
●200万円超~400万円以下:売買価格(税抜)×4%+2万円+消費税
●400万円超:売買価格(税抜)×3%+6万円+消費税


なお、売買価格400万円以下の空き家や空き家が建っている土地には上記の計算式は適用されず、「18万円+消費税」が上限となります。
売買価格が3,000万円の場合「3,000万円×3%+6万円+消費税」となり、仲介手数料の上限額は105.6万円です。

印紙税

印紙税にも相場はなく、売買価格に応じた金額を納める必要があります。
売買価格ごとの印紙税の額は、次のとおりです。

●500万円超~1,000万円以下:5,000円(1,000円)
●1,000万円超~5,000万円以下:1万円(5,000円)
●5,000万円超~1億円以下:6万円(3万円)


印紙税は軽減税率が適用されることがあり、その場合は括弧内の金額となります。
売買価格が3,000万円のケースでは、印紙税は1万円もしくは5,000円です。

抵当権抹消費用

抵当権抹消登記の登録免許税は、1件あたり1,000円です。
抵当権が設定されている土地1筆と建物1棟の場合は、2,000円かかります。
司法書士報酬と住宅ローンの繰り上げ返済手数料に3万円ずつかかると考えると、抵当権抹消費用はトータルで6万2,000円となります。

譲渡所得税

譲渡所得税は売買価格そのもので計算するのではなく、売買価格から譲渡費用(売却にかかった費用)と取得費(購入時にかかった費用)を差し引き、利益が生じるかどうかで判断します。
売買価格3,000万円、譲渡費用500万円、取得費2,500万円の場合は「3,000万円-(500万円+2,500万円)=0円」となり、利益が生じていないため、譲渡所得税は発生しません。
利益が生じている場合は、その金額に所有期間に応じた税率をかけ、譲渡所得税の額を算出します。
しかし譲渡所得税にはさまざまな種類の控除が用意されているため、多額の費用が発生するケースはあまり多くはありません。

売買価格3,000万円でシミュレーションをしてみると

売買価格3,000万円(税抜/譲渡費用500万円・取得費2,500万円)の場合、それぞれの費用は以下の金額となりました。

●仲介手数料:105.6万円
●印紙税:1万円もしくは5,000円
●抵当権抹消費用:6万2,000円(司法書士報酬と繰り上げ返済手数料が各3万円)
●譲渡所得税:0円


上記を合計すると、不動産売却の費用として約113万円が必要です。
解体費用などの費用はかからないと仮定しているため、実際はさらに高額な費用が必要となる可能性があります。

不動産売却にかかる費用の節約方法とは

不動産売却にかかる費用の節約方法とは

売買価格3,000万円の場合に発生する費用は100万円以上と、決して安い金額ではありません。
少しでも工夫し、節約をすることが大切です。

交通費を抑える

すべての不動産売却でかかる費用ではありませんが、売却したい不動産が遠方にある場合は、交通費を抑えることが節約方法のひとつです。
新幹線や飛行機を利用しなくてはならない場合、1回につき1人あたり数万円の出費となります。
現地で必要な手続きをまとめておこなったり、現地に住む親族に依頼したりすると、回数を抑えられるでしょう。

控除を利用する

譲渡所得税にはさまざまな控除が用意されており、上手に利用すると大きな節約効果が得られます。
たとえば、マイホームを売却した場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が利用可能です。
控除のほかにも、所有期間を延ばして税率を下げ、税額を抑える方法があります。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合の税率は39.63%ですが、5年を超える場合は20.315%です。
税額に2倍近くの差が生じるため、売却を急がない方は5年を超えるタイミングを待って売却すると節約ができます。
ただし相続で取得した不動産の売却時に利用できる控除には売却の期限が設けられているため、売却を待つべきかどうか、慎重に判断する必要があります。

まとめ

不動産売却にかかる費用には、仲介手数料や印紙税、抵当権抹消費用などがあります。
売買価格に応じて金額が変わる費用もあり、3,000万円で不動産を売却するケースでは、100万円以上の費用が必要です。
少しでも費用を節約するために、交通費を抑えたり、控除を上手に利用したりすることをおすすめします。


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