賃貸物件のお部屋探しで、スムーズに、家族にあった物件を選ぶには知っておきたいコツがあります。
お部屋探しに慣れていない場合など、内見で見るべきポイントや条件の考え方が分からないと、自信をもった判断がしにくく、ミスマッチの不安を感じることもあるかもしれません。
そこで今回は、事前準備としての条件の考え方や、内見でチェックしたいポイントなどを解説します。

賃貸物件のお部屋探し！タイミング良く取り組むコツを解説

家族が気に入った賃貸物件でスムーズな新生活をはじめるためには、お部屋探しを進めるタイミングが重要な要素です。
まずは、お部屋探しの大まかな流れともに、重要なステップとなるお部屋探しをはじめるタイミングや、審査の期間から解説します。

部屋探しをはじめるタイミング

焦らずにお部屋探しを進めるコツとして、一般的なスケジュール感やタイミングを知っておくことは役立ちます。
お部屋探しをはじめるタイミングは、ケースによっても異なりますが、1か月から2か月前にはスタートするのが理想的でしょう。
状況からタイミングをはかる場合、引っ越しができる状態と資金の準備が整ったときが、お部屋探しをはじめるのに適しています。
最初の手順は、物件探しから取り組みますが、期間の目安は1週間から2週間ほどです。
インターネットなどで探しながら、家族が希望する賃貸物件や暮らす地域のイメージも固めていくこともコツといえます。
お部屋探しをどこから取り組んだら良いか分からないときのコツとして、エリアや間取りなど、項目を分けてイメージし、家族の条件を整理するのもおすすめです。
気になる賃貸物件があったら、不動産会社と連絡を取り、内見をおこないます。
物件を決めるまでのタイミングも、ケースによって異なり、早ければ1日で決められることもありますが、1か月ほどかかる場合もあります。

入居審査のタイミング

気に入った賃貸を決めたら、申し込みと入居審査のタイミングです。
先に入居申込書を提出してから、入居審査に進む流れですが、通常3日から1週間ほどが目安になります。
収入や勤務形態などに基づき審査されますが、スムーズに進めるためにも、源泉徴収票や身分証明書などの必要書類も不備なくそろえます。
無事に審査を通過したら、重要事項説明を受けてから、契約に進む流れです。
重要事項説明は、物件や契約の詳細を確認するステップであるため、説明は十分に聞いておくことが大切です。
失敗しないお部屋探しにするために、問題がないと判断できてから、契約を成立させることもコツとなります。

お部屋探しの事前準備！賃貸物件の条件を考えるコツを解説

入居してからのミスマッチを防ぐためにも、賃貸物件を選ぶ判断基準となる条件は、事前準備の一環として整理しておくことがコツです。
ここでは、事前準備として取り組んでおきたい、お部屋探しの条件の考え方についてのコツを解説します。

家賃の上限を検討する

賃貸物件のお部屋探しをスムーズに進めるコツのひとつは、家賃の上限を事前準備として決めておくことです。
お部屋探しの条件となる家賃を検討する際、どこから考えて良いかわからないときは、一般的な適正家賃が参考になります。
手取り収入の4分の1から3分の1が、事前準備として家賃の上限を考えるときの目安です。
しかし、貯金に注力している場合や食費を多く確保しておきたい場合など、収入を割り当てる使い道もケースごとに異なってきます。
賃貸物件に入居してからも、家計を圧迫しないコツは、家賃の上限は余裕をもたせた金額にすることです。
後から家賃を低くすることは難しいため、事前準備として考えておくことが大切です。
また、家賃を検討するときのコツには、相場の把握をしておくことも挙げられます。
賃貸物件でも家賃は土地の価格の影響を受けるため、事前準備で、住みたいエリアの相場を把握しておくことは、お部屋探しをするうえで役立ちます。
家賃を検討する際には、あわせて初期費用も想定しておくことがおすすめです。
初期費用には敷金や礼金などが含まれますが、費用の目安は、家賃の4か月から5か月分です。

エリアを検討する

賃貸物件のお部屋探しをする際、立地は、生活の利便性に影響する重要な条件となります。
エリアを検討するコツとしては、勤務先や学校まで移動しやすい沿線を確認するとよいでしょう。
ちなみに、賃貸物件の家賃は、ターミナル駅から遠くなるほどリーズナブルな金額であることが一般的です。
反対に、ターミナル駅や特急の停車駅の近辺は、家賃が高くなる傾向にあります。
通勤通学に便利な沿線がわかると、お部屋探しの起点となる駅が決まり、住みたいエリアを決めやすくなります。
最寄り駅の候補が決まったら、許容範囲となる徒歩距離も検討しておきましょう。
駅から徒歩8分以下の賃貸物件は、良好のアクセスが魅力といえ、徒歩9分から14分程度の物件も標準的な距離です。
駅からの徒歩分数は、立地の条件として、分かりやすい目安になります。
立地に関してはアクセス面以外に、周辺環境も大切です。
内見の事前準備として、マップでエリアの商業施設など、利便施設も確認しておくと、立地の良さが判断しやすくなります。

賃貸物件や環境を確認！お部屋探しの内見で失敗しないコツを解説

気に入った賃貸物件が見つかったら、実際に内見で現地に訪れる流れとなります。
内見で失敗しないコツは、室内はもちろん、建物や周辺環境についてもポイントを押さえて、物件の状況を確認することです。

室内を見るコツ

実際に賃貸物件を見る内見では、写真や事前情報のみでは分からない室内のさまざまな部分を確認することがコツです。
間取りだけではなく、収納や部屋のサイズを計測しておくと、家具や家電をレイアウトするときのイメージがわきやすくなります。
お部屋探しの内見時に、室内の日当たりや風通しは、確認しておきたいポイントです。
ただし、日当たりは年間を通して、一定ではありません。
転校や季節によって、日当たりは変わってきますので、内見だけで把握することは困難ですが、一定ではないことを想定して見学することがコツです。
室内を見るときに、見落としやすい部分がコンセントですが、快適な生活を送るうえで欠かせない設備です。
設置されている位置だけでなく、コンセントの数もチェックしておき、家電の配置の参考にしましょう。

建物を見るコツ

建物の防犯性や防音性なども、内見時に確認しておきたいポイントです。
オートロックなどがついていれば、防犯性が高いといえますが、ほかにもベランダや玄関の状況なども確認しましょう。
たとえば、ベランダや窓の外など、室内を出た部分で、侵入しやすくなっていないかを見ておくのがおすすめです。
また、玄関ドアの開閉時に、室内が丸見えにならないかを見ておくことが、お部屋探しの内見時に防犯性を確かめるコツです。
くわえて、入居後の快適な暮らしのためには、騒音は避けたい要素となります。
RC造といわれる鉄筋コンクリート造の建物は、防音性能に優れているため、騒音を避けやすいでしょう。
騒音や犯罪被害は、内見で確認したからすべて防げるといったものではありませんが、チェックをしておくことで入居後の安心につながるでしょう。

周辺環境を見るコツ

お部屋探しで気に入った賃貸物件を確認する内見ですが、物件だけでなく、周辺環境も見ておくことがコツです。
内見時には、周辺の商業施設や学校の位置や距離を確認したり、建物や周囲の雰囲気を確かめたりすることで、より住みやすさをイメージしやすいでしょう。

まとめ

賃貸物件のお部屋探しに取り組むなら、1か月から2か月ほどの余裕をもってはじめることで、焦らずに進めやすいです。
実際に取り組む前に、家賃の上限や立地条件などを整理しておくことにより、スムーズに進めやすくなるでしょう。
内見では、室内に限らず室外や周辺環境もチェックすることが、入居後の安心や快適な暮らしにつながります。

中古一戸建てを購入する際には、どれくらいの資金を準備しなければならないのかを、あらかじめ把握しておく必要があります。
なぜなら、中古一戸建ての物件自体の費用にくわえ、さまざまな諸費用が発生するからです。
そこで今回は、中古一戸建てを購入する際に、初期費用としてどのようなものが発生するのか、金額の目安についても合わせて解説します。
マイホームの購入を検討している方は、ぜひご参考になさってください。

中古一戸建てを購入する際に必要な初期費用1：物件自体の代金

中古一戸建てを購入するための費用としては、大きく分けて、物件自体の代金、購入時の諸費用、住宅ローン関連の費用の3つが挙げられます。
まずは、物件自体の代金について解説します。
中古一戸建てを購入するにあたって、どのタイミングで支払うのか、全額まとめて支払うのかなど、物件の代金の支払い時期について不安な方もらっしゃるでしょう。
中古一戸建てを購入する際には、その初期費用として「手付金」を準備する必要があります。

手付金は売買契約時に支払う

手付金とは、買主が売主に対して「この物件を購入します」という意思を示すために支払うお金のことです。
契約することを前提に支払うため、買主の都合でキャンセルする場合は戻ってきません。
売主の都合によるキャンセルの場合には、手付金の2倍の金額が返還されます。
契約が履行されれば、物件の購入代金の一部に充当されます。
手付金の金額は、購入代金の約10％が目安です。
たとえば、2,000万円の中古一戸建てを購入する場合、手付金として200万円を準備する必要があります。
ただし、売主と合意のもとで金額を調整することも可能です。

残代金は引渡し時に支払う

物件の代金から手付金を差し引いた残代金は、引渡し時に現金一括で支払います。
残代金の支払い方法は、売主が指定した口座に振り込むのが一般的ですが、住宅ローンで支払う分については金融機関から直接振り込んでもらうことも可能です。

中古一戸建てを購入する際に必要な初期費用2：購入時の諸費用

中古一戸建てを購入する際には、物件の代金以外に、手続きに必要な諸費用が発生します。
そこで次に、中古一戸建てを購入するための初期費用として、どのような費用が発生するのか、その種類や金額の目安について解説します。

手続きにかかる費用

中古一戸建てを購入するための契約や登記といった手続きには、以下のような費用がかかります。

●印紙税
●登録免許税
●不動産取得税
●仲介手数料

それぞれの費用の内容を、順番に解説します。
印紙税
不動産売買契約書は、印紙税が課される「課税文書」に該当します。
売買契約書に収入印紙を貼り消印することで印紙税を納税する仕組みになっており、税額は売買価格に応じて下記のように定められています。

●100万円超え500万円以下の場合は、2,000円（1,000円）
●500万円超え1,000万円以下の場合は、1万円（5,000円）
●1,000万円超え5,000万円以下の場合は、2万円（1万円）

なお、2027年3月31日までに契約するものについては、軽減税率が適用されます。
括弧内が、軽減税率適用後の税額です。
登録免許税
登録免許税とは、不動産の登記をおこなう際に課される税金です。
売買によって取得した中古一戸建ての場合、土地と建物それぞれに対して「固定資産税評価額×税率2％（本則）」の登録免許税が課されます。
なお、一定の条件を満たすことで、軽減措置を受けられる場合があります。
不動産取得税
不動産取得税とは、土地や家屋などの不動産を取得した際に課される税金です。
税額は「固定資産税評価額×税率4％（本則）」です。
ただし、2027年3月31日までに契約する場合は、軽減税率が適用され、税率が3％になります。
また、建物の不動産取得税については、一定の条件を満たす場合に、築年数ごとに定められた金額を固定資産税評価額から控除できる軽減措置があります。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社に仲介を依頼して取引が成立した場合に支払う報酬です。
仲介手数料には相場はありませんが、法律で上限が定められており、ほとんどの不動産会社がこの上限額を提示しています。
仲介手数料の上限額は、売買価格が400万円を超える場合、「（売買価格×3％＋6万円）×1.1」で計算されます。
仲介手数料は、売買契約を結ぶ際に半分を支払い、残りの半分は残代金の決済時に支払うのが一般的です。
したがって、初期費用として仲介手数料の半分を準備しておく必要があります。
中古一戸建てを購入する際の初期費用としては、物件価格の6％～9％程度を目安に考えておきましょう。

必要に応じてその他の費用が発生する

中古一戸建ての場合、物件を購入したあとにリフォームをおこなうケースも珍しくありません。
その場合は、物件の代金と購入時の諸費用にくわえ、リフォーム代金もかかります。

中古一戸建てを購入する際に必要な初期費用3：住宅ローンの費用

中古一戸建てを購入する場合、多くの方が住宅ローンを利用します。
住宅ローンの契約は、金融機関と結ぶものであるため、売買契約の手続きにかかる費用とは区別して考えなければなりません。
そこで最後に、中古一戸建てを購入する際の初期費用として、住宅ローンを組む場合にかかる費用について解説します。

住宅ローンにかかる費用

住宅ローンを組むためには、金融機関と金銭消費貸借契約を結ばなければなりません。
その際には、以下のような費用が発生します。
印紙税
金銭消費貸借契約書には、収入印紙を貼り、実印で割り印する必要があります。
その税額は融資金額に応じて定められており、目安として2万円～6万円程度かかります。
融資事務手数料
金融機関に支払う手数料は、金融機関によって異なります。
目安としては、3万円～5万円程度です。
また、借入額の1％～3％程度に設定される場合もあります。
保証料
保証料とは、保証会社に支払うお金で、住宅ローンを返済できなくなった場合に保証会社が代わりに残債を支払う仕組みです。
金額は、借入額の約2％が目安です。
なお、フラット35を利用する場合は、保証料は発生しません。
団体信用生命保険料
住宅ローンを組む際には、団体信用生命保険に加入する必要があります。
団体信用生命保険とは、契約者に万が一のことがあった場合に、住宅ローン残高がゼロになる保険です。
保険料は、一般的に住宅ローンの金利に含まれています。
火災保険料
住宅ローンを組む際には、ほとんどの場合、火災保険への加入が必須となっています。
保険料の目安は、10年一括契約で15万円～40万円程度です。
司法書士への報酬
住宅ローンを組んで中古一戸建てを購入する際には、「抵当権設定登記」をおこなう必要があります。
抵当権とは、住宅ローンの支払いが滞ったときに、金融機関がその不動産を差し押さえて債務を回収するための権利です。
この手続きを司法書士に依頼する場合、報酬として約3万円の費用が発生します。

ペアローンの場合は注意が必要

夫婦が共同でローンを組んで中古一戸建てを購入するケースもあるでしょう。
その場合、契約が2つになるため、先述したような住宅ローンにかかる費用も2倍になることを頭に入れておく必要があります。

まとめ

中古一戸建てを購入する場合、物件自体の代金にくわえ、初期費用として、契約や手続きにかかる費用や、住宅ローン関連の費用などが発生します。
初期費用の金額は、物件価格の10％程度が目安です。
スムーズに取引を進めるために、どのような費用がかかるのか、また支払い時期はいつなのかを事前に把握しておくことが大切です。

家族で暮らす賃貸物件を選ぶなら、住み心地が良い部屋をピックアップすべきです。
今回はおすすめの間取りを家族の人数に応じて解説します。
また、家賃の目安や住み替えのタイミングなどの考え方も解説いたしますので、新生活を始める際はご参考になさってください。

家族で賃貸物件に住む間取りの目安

どの間取りを選ぶべきかの目安は、家族の人数によって異なります。
以下を見ながら自分の家族構成と当てはめてみてください。

乳幼児との暮らしにおすすめの2LDK

2LDKは2名以上で生活する場合に適した間取りです。
1人での生活では広すぎるように感じてしまいがちですが、夫婦2人以上なら丁度良いでしょう。
また、子どもが生まれて3人で暮らす場合にも、2LDKは丁度良い間取りです。
居間が2室あるため、育児スペースと夫婦教養の部屋に分けられます。
2LDKは3人で暮らすには少し狭いと思われがちですが、子どもが小さければとくに問題なく過ごせます。
むしろ部屋が広すぎると、育児に支障が出てしまう可能性が高いです。
子どもは部屋の中で自由に遊びまわるため、ときには体をぶつけてケガをしたり、おもちゃを飲み込もうとしたりなど、さまざまな危険があります。
トラブルから守るためには、常に子どもを目の届く場所にいさせなくてはなりません。
部屋が広すぎると子どもを見失ってしまう可能性がありますが、2LDK程度の広さならそのリスクは低くなります。

3LDK

子どもが大きくなると、これまでは丁度良い広さだった部屋が窮屈に感じるようになります。
学校の教材や趣味のものなど、子どもの私物が増えていくため、収納の数が足りなくなるケースも多いです。
そのため、この場合は3LDKの間取りがベストと考えられます。
3LDKは居間が3室あるため、子ども・妻・夫それぞれの個室を作れます。
子どもは中学生になると、親に干渉されるのを嫌がり、適度な距離を保とうとするケースが多いです。
そのため、3LDKならプライベートの時間を過ごしつつ、リビングやダイニングなどで家族と会話ができます。
3人分の物量を収納できるスペースも確保できるため、狭いと感じる心配はほぼありません。
また、3LDKなら子どもがもう一人生まれても安心です。
子どもが赤ちゃんから小学校低学年前後の年齢までなら、3LDKでも問題はないでしょう。

4LDK

2人目の子どもが大きくなっている場合、4LDKがおすすめです。
4LDKは4人家族での暮らしに適している間取りといえます。
一人ずつ個室を持てる、リビングやダイニングなどが広々としているなど、メリットが多いのが特徴です。
4LDKは3人以下の場合、帰って部屋が広すぎるように感じ、間取りを有用活用できなくなるケースがあります。
4人以上ならこのような心配もありません。
しかし、子どもが独立すると夫婦だけで4LDKの部屋で過ごさなくてはならないため、もっと狭い部屋に住みたいと感じる可能性があります。
この場合は2名でゆったり生活できる2LDKの部屋に住み替えるのがおすすめです。
基本的には家族構成や人数などに応じて、適度な広さの間取りを探すと良いでしょう。

家族で賃貸物件に住む場合の家賃目安

資金計画を立てるためには、家賃の目安について考えておかなくてはなりません。
以下を参考に計画を立ててみましょう。

割合は3割が目安

一般的な家賃の相場は、世帯収入の3割に抑えるべきと言われています。
収入によって割合を決める方法なら、世帯ごとの家賃目安が分かりやすいです。
たとえば収入の3割なら、世帯収入が40万円の場合、家賃の上限は12万円までとなります。
また、この割合を調べるうえで欠かせないのが、手取り金額のチェックです。
たとえば給料が30万円でも、税金や保険料などを引くと、それより少ない金額が支払われます。
また、ボーナスやインセンティブのように、毎月支給されるものではない報酬を抜きにして考えましょう。
これらを含めて計算してしまうと、支払われなかった場合にやりくりが苦しくなってしまうためです。

25％の考え方が妥当との見方も

近年ではこれまでの目安だった3割ではなく、「25％以内」で計算するのが妥当であるとの見方も増えています。
これは、日本の経済状況を考えた場合、25％以内で計算したほうが、無理なく家計のやりくりができるとみられるからです。
「収入の3割が家賃」と考えられていたのは、現在よりも経済状況が安定していた時代です。
しかし、それ以降は国内の方々にとって「生活が苦しい」「税金負担が多い」と感じる生活となり、毎月のやりくりが大変に感じるようになりました。
そのため、そもそも3割の考え方は、今の時代に合っていないと感じる方が増えているのです。
家賃の目安はとくに決まりやルールなどはありませんが、もし余裕をもっておくなら3割ではなく、25％以内の家賃目安がおすすめです。

賃料相場はエリアによって異なる

賃料相場は、エリアによって異なります。
たとえば一般的に、都心で人気のエリアは賃料が高くなります。
また、駅チカで買い物がしやすい、交通機関が発達しているなどのエリアも人気があるため、賃料が高くなりがちです。
住みたいエリアによっては、25％以内の家賃で収まらない可能性もあるでしょう。
その場合はエリアをずらしてみるのがおすすめです。
たとえば駅から離れた場所の物件を探す、全く異なるエリアでもう一度賃貸物件を見てみるなどの方法です。
エリアの賃料目安を見て、支払いが難しそうだと感じた場合は、条件を変えて情報収集してみましょう。

住み替えのタイミング

住み替えはいつしても問題ありませんが、一般的におすすめと言われているタイミングがあります。
以下で知識を得ておきましょう。

結婚や出産

結婚や出産は、家族構成が変わるタイミングです。
夫婦や子どもとの生活を送るのをきっかけに、新たな物件へ引っ越ししようと考える方は少なくありません。
結婚・出産以前に住んでいた部屋が狭い、または周辺環境が不便などの問題があった場合は、生活の変化に伴い物件探しを始めるのがおすすめです。
出産を控えている場合は、子育てを念頭に置いて物件探しをするのがベストでしょう。
たとえば公園が近くにある、小児科が多いなど、子どもにとってメリットがある場所を選別してみてください。

両親との同居

高齢になった両親との同居が決まり、住み替えをおこなう方もいます。
両親と暮らす場合、単純計算で大人2名が同居人数として増えるため、現状の部屋では生活が難しくなるケースがほとんどです。
また、物件によっては体が不自由な方向けに、バリアフリー化されたものもあります。
セキュリティも整っているため、高齢の両親と安心して暮らせる環境を探すために、住み替えをしようと考えるのです。

子どもの独立

子どもが独立した場合も、住み替えのタイミングとなります。
子どもがいなくなると部屋が広く使えて便利なイメージがあります。
しかし広すぎると、使わない部屋が増えてしまい、家賃を下げて丁度良い広さの部屋を探したいと考えるものです。
その場合引っ越し費用などが掛かりますが、人数に対して高い家賃を払うより長期的には良いと考える方もいます。
住み替えのタイミングに決まりはありませんが、こうした変化をきっかけにおこなう方が多いです。

まとめ

家族で暮らす賃貸物件の間取りは、何人で生活するのかに応じて決めましょう。
家賃は収入と割合だけではなく、そのエリアの相場に着目するのがポイントです。
住み替えのタイミングに決まりはないですが、家族構成の変化に合わせておこなうとスムーズです。

不動産を売却する際に、訪問査定をおこなう方が多くいらっしゃいます。
しかし、訪問査定とは何か、どのような意味があるのか分からない方も少なくないと思います。
今回はそんな方に向けて、訪問査定とは何か、訪問査定がおすすめな理由にあわせて、事前準備についてもご紹介いたしますので、ぜひご参考になさってください。

不動産売却における訪問査定とは

そもそも訪問査定とは何のためにおこなうものなのでしょうか。

建物やその周辺を調査する作業

そもそも訪問査定とは、実際に担当者が住まいや土地などへ訪問して、査定をおこなう作業を指します。
この際は売却する不動産はもちろん、その周辺環境も調査対象となります。
また、売主へ物件に関するヒアリングをおこなうなどの工程も含まれており、これらの作業によって正確な査定額を導き出しているのが特徴です。
売主が不動産の情報をメモして正直に伝えていたとしても、それだけでは土地や建物の価値を正確に判断するのは難しいでしょう。
理由は、土地や建物の状態はもちろん、周辺環境に応じても査定額は左右されるからです。
このように担当者は複合的な要素から査定額を算出し、売主に案内しているのです。

机上査定との違い

訪問査定以外にも、「机上査定」と呼ばれる方法もありますが、これらには違いがあります。
訪問査定は実際に建物や土地などの状態をチェックしたうえで査定額が計算されるため、「実査定」とも呼ばれます。
実際に担当者が訪問して査定をおこなうので、正確なデータを基に算出されているのが特徴です。
対して机上査定の場合、実際に物件を見に行かず、現在確認できるデータのみを材料におおよその査定額を算出します。
たとえば過去の成約価格や現在市場に出回っている物件など、不動産業界で取り扱われているデータをもとに算出する方法です。
そのため、机上査定と実際に訪問査定の金額が大きく異なる場合もあります。

訪問査定によってわかるポイントもある

たとえば建物を売却する場合、築年数やリフォームの履歴などについては、売主の証言で把握できます。
しかし、建物のコンディションまで明確にチェックするのは不可能です。
たとえば日当たりや風通しなどに問題はないか、外壁・屋根は傷んでいないかなどは、プロの目線からでないと判断できません。
さらに、周辺環境も大きく関係します。
近くで騒音問題は発生していないか、マナーやモラルに問題がある住民とトラブルになっていないかなど、瑕疵の有無は実際に訪問しないと分からない情報です。
これらの情報は、家や土地などを売る際の価格に大きく影響を及ぼします。
正確な査定額を知るためには、机上査定ではなく訪問査定が必要といえるのです。

訪問査定がおすすめな理由と注意点

訪問査定はさまざまなメリットがあるためおすすめですが、注意点もあります。

正確な査定額が出る

先述したように訪問査定の場合は、机上査定に比べて正確な査定額が出る特徴があります。
やはり業界データや売主の申告内容だけを材料に査定額を計算するよりも、実際に状態を見て判断したほうが正確になるのです。
また、建物や土地などは、プロが実際に見ないと判断できない要素も多いです。
たとえば自分ではキレイな状態の家だと思っていても、プロが実際に見たら劣化が進行しており、売却価格に影響を及ぼすケースもあります。
さらに、道路状況によっては家を建て直すのが難しいケースもあるため、これらは訪問で査定をしてもらわないと分かりません。
敷地の境界線があいまいな場合も、立ち入って調査をおこなう必要があります。
いずれにしても、現地を実際に見てみないと判断できない要素が多いため、訪問査定がおすすめとされているのです。

いずれにしても訪問での査定は必要

なかには訪問での査定は対応が面倒だと感じてしまう方もいるでしょう。
しかし、不動産売却をおこなう場合、どのみち訪問査定を受ける必要があります。
家や土地などを売る場合、いくらで市場に出すのかを決めなくてはなりません。
しかし、売り出し価格は査定額をもとに決めるもののため、査定額が分からないと考えられません。
また、机上査定をおこなう方法もありますが、あれは先述したようにあくまでもおおよその価格です。
よって正確な査定額によって売り出し価格を決めるためには、いずれにしても訪問での査定が必要になるのです。
一般的に物件が売れるまでは、およそ半年程度かかると言われています。
なかには購入希望者がなかなか見つからず、半年以上経過してしまうケースもあります。
こうした期間を少しでも短縮したいのであれば、どちらにしても受ける必要のある訪問での査定を早めに済ませておくのがおすすめです。
事前準備に必要な工程を早めに済ませれば、スムーズに物件を売れるでしょう。

訪問査定を受ける際の注意点

訪問査定を受ける際の注意点として、査定額の根拠があるかどうか確認する点が挙げられます。
不動産会社によって査定額は異なるため、納得できる根拠があるかどうか売却を決める前に確認しておくと安心です。
なかには、自社に売却を依頼してほしい一心で、高額な査定額を提示する不動産会社もいるため、しっかりと見極めることが大切です。
また、自身で市場相場を事前に調べておくのも重要なポイントのひとつとして挙げられます。
市場相場と査定額があまりにもかけ離れていて不安な場合は、不動産会社に対して「なぜその査定額になったのか」根拠を尋ねてみましょう。

訪問査定の事前準備

訪問査定をおこなう場合は、事前準備が欠かせません。
以下で何を準備すべきなのか見てみましょう。

書類をチェックする

査定を受ける際には、さまざまな書類が必要です。
たとえば身分証明書や印鑑証明書、さらには物件の権利書や登記簿謄本を持参しなくてはなりません。
また、マンションを売る場合は、管理費や維持費などがわかる資料や、管理規約なども必要です。
どのような書類の提出が必要なのかは、依頼する会社によって異なるため、事前に確認しておきましょう。
また、できれば査定をおこなう前から、必要書類を揃えておくのがおすすめです。
たとえば住民票をはじめとする書類は、役所にいかないと手に入らないため、スケジュール調整をしないと準備できない可能性があります。
早めに計画を立てて、事前準備を怠らないようにしましょう。

部屋を整理する

部屋の掃除や整頓をおこない、室内をキレイな見た目にしておきましょう。
訪問での査定の際に掃除がおこなわれていないからといって、査定額が下がるわけではありません。
しかし、キレイな空間になっていると、担当者に良い印象を与えられるため、多少なりとも査定額に影響しやすくなります。
出入口、リビング、水回りなど、汚れの有無に注目されやすいスペースはとくに掃除をおこないましょう。

アピールポイントを考えておく

不動産のアピールポイントを考えておけば、今後の販売活動はもちろん査定にも良い影響を与えられます。
反対にアピールポイントが考えられていないと、その物件の良さが相手に伝わらず、マイナス面ばかりを指摘されてしまう可能性があります。
客観的にどのような点が優れているのかを観察してみてください。
また、一見するとマイナス要因に見えるポイントも、プラスにアピールできます。
たとえば駅から離れている物件は、自然豊かで静かに暮らせるなど、ポジティブに言い換えられるでしょう。
このような工夫をしながら、物件の魅力について考えてみるのがおすすめです。

まとめ

不動産売却における訪問査定とは、実際に担当者が不動産に訪問したうえで査定することを指します。
机上査定よりも正確性に長けており、家や土地を売る場合は必要になる作業です。
そして訪問査定の事前準備をする際は、掃除をする、書類を用意するなどに注意しましょう。

中古一戸建ては年間50万戸以上が市場に出ているとされ、ライフスタイルに合った住まいを探しやすいことから、近年人気が高まっています。
しかし、「中古一戸建ての選び方がわからない…」と不安に感じている方もいらっしゃることでしょう。
そこで今回は、中古一戸建てのメリット・デメリットをはじめ、失敗しない選び方をご紹介していきます。

中古一戸建てのメリットとデメリットとは

中古住宅とは、竣工から1年以上経過した住宅、または過去に誰かが居住したことがある住宅を指します。
おもに不動産仲介市場で取引され、仲介会社を通じて購入する際には、仲介手数料が必要です。
中古住宅の流通は近年増加しており、中古一戸建ては年間50万戸以上が市場に出ています。

メリット

中古一戸建ての最大のメリットは、価格が新築一戸建てよりもリーズナブルな点です。
予算に余裕があれば、価格が安いだけでなく、広さや立地の良さを兼ね備えた物件を選ぶことができ、希望条件を満たしやすくなります。
中古一戸建ては築年数や立地条件が多様で、ライフスタイルに合った住まいを探しやすいのもメリットです。
また、近年では中古一戸建てを購入して、自分好みにリノベーションする方が増えています。
予算に応じて手を加えることで、理想的なマイホームを手に入れられるでしょう。
さらに、実物を見て購入できるため、入居後のギャップが少ないというメリットもあります。

デメリット

中古一戸建てのデメリットは、構造の見えない部分の状態を確認できない点です。
リフォーム時に柱や梁などの骨組みが傷んでいることが判明し、予想外の追加費用が発生するケースもあります。
とくに築年数の古い物件は、設備や水回り、間取り、構造面の老朽化が進んでいる場合があり、床や壁が薄く音が響きやすいこともデメリットです。
また、瑕疵担保期間が短いことが多く、売主が法人の場合で2年間、個人の場合では数か月、保証がない場合もあります。

中古一戸建てと新築一戸建ての違い

中古一戸建てと新築一戸建ては、購入時の諸費用にも違いがあります。
新築一戸建ては建物に消費税がかかりますが、中古一戸建てで売主が個人の場合、建物は非課税です。
また、中古一戸建ては、瑕疵に対する保証期間が短く、売主が個人の場合は「買主が契約不適合を発見した日から1年以内」が基本です。
最近では「引渡しから3か月以内」といった特約が付いていることもあるため、注意しましょう。
一方、新築一戸建ては「検査済証」が発行され、構造部分に瑕疵が発生するケースは少ないです。
雨漏りや耐震については、施工会社が引渡しから10年間の契約不適合責任を負うことが多く、中古一戸建てと比べて瑕疵に対する不安が少ないといえます。

中古一戸建ての基本の選び方

中古一戸建てを選ぶ際には、まず物件の前提条件を確認しましょう。
前の所有者が物件を手放した理由、土地の状況、耐震性などを把握することが重要です。
続いて、内見時に建物のメンテナンス状況や、設備関係に問題がないかを確認します。

中古一戸建ての選び方①：前提条件

売り出された理由
物件が売りに出された理由を確認しましょう。
引っ越しや離婚などの理由なら問題ありませんが、日当たりが悪い、事件があったなどの場合は要注意です。
とくに築浅で相場より安い物件には、欠点が隠れている可能性があります。
土地の権利関係
抵当権やその他の権利がどのように設定されているか、必ず確認しましょう。
住宅ローンを利用する場合は金融機関がチェックしますが、そうでない場合は自分で確認するか、専門家に相談することをおすすめします。
敷地の境界
敷地の境界線が明確であることを確認しましょう。
曖昧な境界線は隣人とのトラブルの原因になります。
敷地測量図を使用して確認し、必要に応じて土地家屋調査士に依頼しましょう。
耐震基準
物件が新耐震基準に適合しているかどうかを確認しましょう。
1981年6月1日以降に建築確認申請がおこなわれた物件は、新耐震基準です。
旧耐震基準の物件は、住宅ローン減税が受けられないなどのデメリットがありますが、必ずしも危険というわけではありません。
再建築・リフォーム可能か
再建築や、大規模なリフォームが可能かどうかを確認しましょう。
再建築不可の物件は建て直しができず、制約が多いです。
自分で判断が難しい場合は、役所に確認することをおすすめします。
違法改造や増築の有無
違法改造や増築がおこなわれている物件は、住宅ローンが使えない場合があります。
検査済証があるかどうかをチェックし、適切に建てられた物件であることを確認しましょう。

中古一戸建ての選び方②：内見時に確認すべきポイント

内覧のタイミングや日取り
可能であれば、リフォーム前のタイミングで、雨の日に内覧するのがおすすめです。
リフォーム後は、状態が確認できないことがあります。
また、雨の日は水捌けや雨漏りの確認がしやすくなります。
建物外部のメンテナンス状況
建物外部のメンテナンス状況は、5つのポイントを確認しましょう。

●基礎の頑丈さ：基礎部分が脆いとトラブルの原因になります
●建物の形状：不安定な形状の建物は壊れやすいです
●外壁のひび割れの有無：ひび割れは老朽化のサインです
●2階と1階の壁・柱の位置関係：位置が揃っているほうが強度があります
●屋根の形状：水捌けの良い屋根を選びましょう

建物内部のメンテナンス状況
建物内部のメンテナンス状況は、5つのポイントを確認しましょう。

●水回り・配管：トラブルが起きやすいので念入りにチェックします
●電気容量：必要な電気容量を確認しましょう
●床下・屋根裏など見えない部分：雨漏りや害虫被害がないか確認します
●シロアリ被害：床に柔らかいところがないか、羽アリの死骸がないかを確認します
●内壁のひび割れの有無：ひび割れの状態を確認し、必要に応じて専門家に相談しましょう

中古一戸建ての選び方を失敗しないためのポイント

中古一戸建ての選び方を失敗しないためには、断熱・耐震性能の確認、住宅診断や既存住宅売買瑕疵保険の利用が挙げられます。
最後に、3つのポイントを確認しましょう。

選び方を失敗しないためのポイント①：断熱・耐震性能の確認

住宅の断熱性能は、快適性やエネルギー消費に大きな影響を与えます。
良好な断熱性能の住宅は室内温度を一定に保ちやすく、冷暖房の使用を減らせるため、電気代の節約になります。
また、日本は地震が多い国なので、耐震性能も重要です。
これらの性能を確認することで、将来のリフォームや補強の必要性、費用を予測できます。
断熱・耐震性能を確認するためには、不動産会社に問い合わせたり、住宅性能評価書を見ると良いでしょう。
評価書には、建物の耐震性能や断熱性能を示す耐震等級や、断熱等性能等級が記載されています。

選び方を失敗しないためのポイント②：プロによる住宅診断

中古一戸建てを購入する前に、ホームインスペクション（住宅診断）の利用をおすすめします。
建物の劣化具合や安全性を自分で判断するのは難しいため、第三者のプロに診断してもらいましょう。
必要な修繕箇所や劣化部分を報告してもらうことで、リフォーム費用の見積もりにも役立ちます。
費用は5万～10万円が相場です。

選び方を失敗しないためのポイント③：既存住宅売買瑕疵保険の加入

中古一戸建て購入後に欠陥が見つかった場合でも、既存住宅売買瑕疵保険を利用すれば安心です。
宅建業者が売主の場合、2年以上の契約不適合責任が義務付けられていますが、3年以上の保証は義務ではありません。
3年後も安心して住むために、売主に既存住宅売買瑕疵保険への加入をお願いしましょう。
保険を利用するには、物件が「住宅瑕疵担保責任保険法」の検査に合格する必要があります。

まとめ

中古一戸建ては、新築より価格がリーズナブルで、立地や広さなど条件に合った物件が見つけやすく、自分好みにリノベーションできるのがメリットです。
しかし、構造の見えない部分に不具合がある可能性や、保証期間が短い点がデメリットとなります。
耐震・断熱性能を確認し、住宅診断と既存住宅売買瑕疵保険の利用を検討することが、失敗しない選び方のポイントです。

住宅ローンを利用してマイホームを購入する際に、住宅ローン控除について知っておきたい方は多いのではないでしょうか？
2022年以降の住宅ローン控除は変更点とともに自分が該当する控除枠の確認が必要です。
本記事では2022年以降の制度の概要や変更点、利用方法などを解説します。

住宅ローン控除とは住宅ローン利用者の減税に役立つ制度

住宅ローン減税とも呼ぶ住宅ローン控除の正式名称は、住宅借入金等特別控除です。
年末の住宅ローン残高の0.7％を所得税から控除し、控除しきれない分は翌年の住民税から控除します。

控除期間と住宅ローン残高の限度額

控除期間は新築が13年、中古が10年となり、新築の年末の住宅ローン残高の限度額は新築が5,000万円?2,000万円に対し中古は3,000万円?2,000万円です。
新築の限度額は住宅に装備されている省エネ性能基準によって3段階に分けられています。
環境に配慮した性能が高い順に長期有料住宅・低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅と区分され、長期有料住宅・低炭素住宅の限度額は最大5,000万円です。
一方、中古の限度額は認定住宅が3,000万円、その他の住宅が2,000万円になります。
中古の認定住宅とは一定の環境に配慮した性能をもつ住宅を指し、その他の住宅とは認定住宅に当てはまらない中古住宅です。

住宅ローン控除の適用条件

新築にも中古にも共通する控除の適用条件とは以下のとおりです。

●ローンの借入期間が10年以上のマイホーム
●引き渡しまたは工事完了から半年以内の入居
●床面積が50㎡以上で居住用割合が1/2以上
●給与所得・不動産所得・譲渡所得・雑所得の合計額である合計所得金額が2,000万円以下

中古住宅で住宅ローンを適用するには上記にくわえて、1982年以降に建てた事実が条件になります。
また、中古物件を不動産会社が買い取り、リフォームして販売する住宅を買取再販住宅と呼び、買取再販住宅の住宅ローン控除の適用には追加の条件が必要です。
まず、対象となる工事に一定以上の費用をかけ、リフォーム費用が販売価格の20％に相当しなければなりません。
くわえて、新築から10年以上経過した対象住宅を不動産会社の取得日から2年以内に購入したケースが控除の適用となります。
買取再販住宅の控除期間は最大13年間、借入限度額は最大5,000万円です。

税制改正がもたらした2022年以降の住宅ローン控除の変更点

2022年以降の住宅ローン控除の控除額や適用条件は縮小傾向ですが、中古住宅の適用条件や床面積要件は緩和されました。

控除額と控除期間

2022年度の税制改正では住宅ローン控除の控除率が最大1％から一律0.7%へと引き下げられ、10年だった控除期間は新築が13年、中古が10年になりました。
合計所得金額3,000万円以下だった住宅ロ―ンの適用対象者の所得要件が合計所得金額2,000万円以下へ引き下げられます。
所得税から控除しきれない分を翌年の住民税から控除できる上限金額も引き下げになっています。
所得税の課税総所得金額×7％、最大13万6500円までだった上限金額は所得税の課税総所得金額×5％、最大9万7500円までになりました。

新築住宅の床面積要件の緩和措置が延長

新築、中古に共通する住宅ローン控除の適用条件には住宅の床面積を50㎡以上と定めています。
ただし、床面積40㎡以上50㎡未満の新築住宅については、合計所得金額1,000万円以下の方が住宅ローンを利用するケースに限り緩和措置が設けられました。
2023年末の終了予定が延長され、2024年末までに建築確認を済ませれば控除の適用が可能です。

年末の住宅ローン残高の限度額の変更と特例措置

購入住居の種類によって控除対象となる年末の住宅ローン残高の限度額が4段階に分かれ、性能の高い住宅ほど優遇されるようになったのは2022年以降からです。
2024年1月からは一定の省エネ性能基準を満たさない新築住宅と買取再販住宅は住宅ローン控除が受けられません。
ただし、一定の省エネ性能基準を満たさない住宅でも、建築確認を2023年12月31日までに受けているケースと2024年6月30日までに建築されたケースは控除の対象になります。
年末の住宅ローン残高の限度額は2,000万円、控除期間は中古住宅と同じ10年です。
2024年には新築において子育て世帯・若者夫婦世帯以外の年末の住宅ローン残高の限度額が引き下げられました。
子育て世帯・若者夫婦世帯とは、19歳未満の子を含む世帯または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯です。

中古住宅の適用条件の緩和

中古住宅の住宅ローン控除の適用には新築にも中古にも共通する条件にくわえて、築年数の条件がありました。
具体的な条件内容は耐火住宅が築25年以内、非耐火いわゆる木造住宅が築20年以内です。
2022年以降は築年数の条件がなくなり、新耐震基準に適合している住宅かどうかが新たな条件になりました。
その結果、新耐震基準を満たす1982年以後に建てられた中古住宅が控除対象になり、住宅ローン控除が適用できる中古物件が増えました。
1981年以前に建てられた住宅は入居までに耐震改修工事をして耐震基準適合証明書を取得できれば控除の適用が可能です。
リフォームが必要になる中古物件でも、総合的にはお得になると考えて購入に踏み切る方が増える可能性があります。

住宅ローン控除の利用方法と必要書類

住宅ローン控除を利用する1年目は確定申告が必須ですが、2年目以降は勤務先の年末調整での手続きが可能です。
ただし、源泉徴収制度対象外の方は2年目以降も確定申告が必要です。

確定申告に必要な書類と入手先

まず、確定申告書と（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書を国税庁ホームページや税務署で入手して記入します。
続いて、不動産の登記簿謄本を法務局ホームページや法務局で入手しましょう。
本人確認書類としてマイナンバーカードの写しを用意します。
マイナンバーカードを所持していない方は通知カードまたはマイナンバー記載の住民票にくわえて、運転免許証やパスポートなど本人確認ができる物の写しで構いません。
年末のローン残高を証明する住宅ローン残高証明書は、借り入れした金融機関から年末までに送られてきます。
購入の場合は不動産売買契約書、工事をした場合は工事請負契約書の写しが必要です。
一定の省エネ性能基準を満たす住宅は住宅性能を示す書類、一定の耐震基準を満たす中古住宅は耐震基準適合証明書を提出します。
不動産売買契約書・工事請負契約書・住宅性能を示す書類・耐震基準適合証明書は契約の際に不動産会社から受け取る書類です。
確定申告の利用方法には税務署への持参か郵送、インターネットの電子申告があります。
申告期間は毎年2月16日から3月15日ですが、還付申告は1月から可能です。

年末調整に必要な書類と入手先

2年目以降は勤務先の年末調整で手続きができます。
利用方法は借り入れした金融機関から送られる住宅ローン残高証明書と税務署から届く住宅借入金等特別控除申告書を勤務先に提出するのみです。

申告期限を過ぎてしまった場合

申告忘れに気付いた時点で税務署への速やかな相談をおすすめします。
一般的には、申告をする年分の翌年1月1日から5年以内であれば申告が可能です。
源泉徴収制度の対象外の方が住宅ローン控除の記載を忘れていた場合は、更正の請求をおこないます。
更正の請求が可能な期間は申告書の提出日から5年以内です。

まとめ

2022年以降の住宅ローン控除は控除額や適用条件が縮小傾向にあります。
住宅の性能、新築なのか中古なのかによって控除期間や適用条件などが異なるため、注意が必要です。
利用方法は確定申告と勤務先の年末調整の2とおりで、それぞれ必要書類が異なります。